Jednoosobowa działalność usługowa prowadzona w domu

Prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą o profilu usługowym (tłumaczenia, programowanie, prace biurowe itp.) z pewnością często zastanawiają się, czy muszą zgłaszać przystosowanie mieszkania lub domu na potrzeby lokalu użytkowego.

Odpowiedź brzmi: nie. Działalność o charakterze biurowym nie wymaga zgłoszenia, a tym bardziej działalność prowadzona jednoosobowo. Jeżeli jednak przedsiębiorca chce zaliczać w koszty opłaty ponoszone za część mieszkania lub domu przeznaczoną na działalność gospodarczą, to wtedy musi ten fakt zgłosić w urzędzie miejskim czy spółdzielni mieszkaniowej (w zależności od typu własności mieszkania).

Z czym wiąże się zgłoszenie do urzędu miejskiego lub spółdzielni?

Jeśli mieszkanie lub dom jest własnościowe, zgłoszenie działalności prowadzonej w domu skutkuje podniesieniem podatku od nieruchomości opłacanego raz w roku. Podatek gruntowy pozostaje bez zmian. Dla przykładu we Wrocławiu podatek od nieruchomości w roku 2010 wynosił 0,56 zł za metr kwadratowy dla części mieszkalnej. Dla części mieszkania przeznaczonej na cele działalności gospodarczej było to już 18,65 zł za metr kwadratowy.

Jeśli mieszkanie, w którym wydzielamy część do prowadzenia działalności, jest mieszkaniem spółdzielczo–własnościowym, fakt ten powinien być zgłoszony do spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia za część przeznaczoną na firmę podwyższy czynsz. Z reguły stawka za firmowy lokal użytkowy w mieszkaniu jest taka sama jak dla pobliskich lokali użytkowych będących własnością spółdzielni mieszkaniowej.

Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości

Jeżeli w posiadanym lokalu zamierzamy rozpocząć działalność o bardziej absorbującym charakterze niż praca biurowa lub wymagającą adaptacji lokalu do nowych potrzeb, musimy wystąpić do starosty o zgodę na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

Przez zmianę użytkowania lokalu mieszkalnego lub jego części rozumie się podjęcie lub zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno–sanitarne, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.
Organ, któremu zgłasza się przystosowanie mieszkania lub domu na potrzeby lokalu użytkowego, w każdym przypadku indywidualnie ocenia zmiany użytkowania lokalu. Procedura ta opisana jest w ustawie Prawo budowlane (Dziennik Ustaw, rok 2006, nr 156, poz. 1118):

1. Art. 71. 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
   1. (uchylony);
   2. podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. 1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
   2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
   3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
   4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
   5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
   6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Zgłoszenia bezwzględnie muszą dokonać gabinety lekarskie, kosmetyczne, fryzjerskie, stomatologiczne, mały sklepik w wydzielonej części domu. Czyli wszystkie te rodzaje działalności, które nie mogą być prowadzone bez dokonania stosownych zgłoszeń i uzyskania odpowiednich zezwoleń sanitarnych. Gdy zdecydujemy się prowadzić firmę na większą skalę, zatrudniając choćby jednego pracownika we własnym mieszkaniu, należy ten fakt zgłosić w starostwie.

Firmowy lokal użytkowy – księgowanie kosztów eksploatacji

Urzędy skarbowe stoją jednogłośnie na stanowisku, że koszty wynikające z otrzymanych faktur za media mogą być zaliczane w koszty firmy. W proporcji, którą stanowi stosunek powierzchni wykorzystywanej na działalność gospodarczą do całkowitej powierzchni mieszkania lub domu. Faktura za telefon stacjonarny wystawiona na właściciela mieszkania również stanowi podstawę do zaliczenia w koszty, ale tylko rozmowy telefoniczne prowadzone w sprawach służbowych. Przeprowadzone rozmowy służbowe dokumentuje się na podstawie billingu.

Innymi opłatami, które można zaliczyć w koszty, a które oblicza się proporcjonalnie do powierzchni wykorzystywanej na działalność gospodarczą, są:

• podatek gruntowy,
• podatek od nieruchomości,
• wpłaty na fundusz remontowy,
• opłaty za legalizację wodomierzy,
• opłaty będące składnikami czynszu (wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, konserwacja instalacji gazowej,
  opłata eksploatacyjna).